Gliederung
1. Allgemeine Bestimmungen
1.1. Definition
1.2. Rechtliche Grundlagen
2. Grundstücke
2.1. Formen des Eigentumserwerbs
2.2. Pacht
2.3. Servitut
2.4. Einziehung eines Grundstücks
2.5. Liegenschaftskataster
3. Gebäude
3.1. Eigentumserwerb durch ausl?ndische natürliche und juristische Personen
3.2. Miete
4. Hypothek
5. Registrierung
Gliederung
1. Allgemeine Bestimmungen
1.1. Definition
1.2. Rechtliche Grundlagen
2. Grundstücke
2.1. Formen des Eigentumserwerbs
2.2. Pacht
2.3. Servitut
2.4. Einziehung eines Grundstücks
2.5. Liegenschaftskataster
3. Gebäude
3.1. Eigentumserwerb durch ausländische natürliche und juristische Personen
3.2. Miete
4. Hypothek
5. Registrierung
1. Allgemeine Bestimmungen
1.1. Definition
Unter den Begriff der Immobilien fallen gem. Art. 130 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation (ZGB) Grundstücke, Bodenschätze, geschlossene Gewässer, Wälder, Gebäude und sonstige bauliche Anlagen, registrierungspflichtige Flugzeuge und Schiffe sowie Weltraumobjekte.
Eigentum umfasst das Recht zum Verkauf, zur Schenkung, Verpachtung und Verpfändung sowie das Recht, in sonstiger Weise darüber zu verfügen, wenn dies nicht durch Gesetz verboten ist.
Im Folgenden werden Grundstücke und Gebäude behandelt.
1.2. Rechtliche Grundlagen
Das Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien sind vor allem im ZGB und dem Bodengesetzbuch der Russischen Föderation vom 25. Oktober 2001 (BodenGB) geregelt. Das oberste Gesetz für Grund und Boden ist das BodenGB. Andere föderale und regionale Gesetze sowie andere Rechtsakte des Präsidenten und Regierung der Russischen Föderation dürfen den Bestimmungen des BodenGB nicht widersprechen. Weitere rechtliche Bestimmungen über Grund und Boden sind auch in folgenden Gesetzen enthalten:
– Föderales Gesetz „Über die staatliche Registrierung der Rechte am Immobilienvermögen sowie der Geschäfte damit“ vom 21. Juli 1997 (Registrierungsgesetz)
– Föderales Gesetz „Über das Pfand“ vom 29. Mai 1992 (Pfandgesetz)
– Föderales Gesetz „Über die Hypothek (Verpfändung von Immobilien)“ vom 16. Juli 1998 (Hypothekengesetz)
– Föderales Gesetz „Über den Verkehr landwirtschaftlicher Flächen“ vom 24. Juli 2002 (Landwirtschafsflächengesetz)
– Föderales Gesetz „Über die Privatisierung des staatlichen und kommunalen Vermögens“ vom 21. Dezember 2001 (Privatisierungsgesetz)
2. Grundstücke
Nach dem BodenGB können Gründstücke in Russland durch natürliche oder juristischen Personen in Privateigentum erworben werden. Staatliche Gründstücke, die aus dem Verkehr ausgenommen sind, dürfen nicht erworben werden. Zu ihnen gehören insbesondere Naturschutzgebiete, Militärgebiete, Grundstücke unter Atomobjekten, geschlossene administrative Gebiete usw. (Art. 27 BodenGB). Beim Erwerb vom Immobilien sind ausländische natürliche und juristische Personen i.d.R. den russischen Personen gleichgestellt, soweit durch die geltende Gesetzgebung nicht anders geregelt wird. Ausländische Unternehmen (natürliche und juristische Personen) dürfen keine Grundstücke erwerben, die sich in Grenzgebieten befinden (Art. 15 Abs. 3 BodenGB). Darüber hinaus dürfen ausländische natürliche und russische juristische Personen, an denen ausländische natürliche oder juristische Personen mit mehr als 50% beteiligt sind, landwirtschaftliche Flächen nur mieten (Art. 3 des Landwirtschafsflächengesetzes).
2.1. Russische Gesetzgebung sieht folgende Formen des Eigentumserwerbs vor:
a) durch Privatisierung
Voraussetzung hierfür ist, dass sich das Grundstück im Eigentum der Russischen Föderation befindet (näheres ist im ’’Gesetz über die Zuordnung des staatlichen Eigentums am Grund und Boden’’ geregelt) und es nicht dem Grundstücksverkehr gem. Art. 27 Abs. 4, 5 BodenGB entzogen ist.
b) Erwerb zwecks Bebauung
Staatliche und munizipale Gründstücke können zur Bebauung natürlichen oder juristischen Personen mit der s.g. Errichtung von Gründstücken (Festlegung von Grenzen, Erschließungsvoraussetzungen, Erfassung ins Kataster usw.) ohne und mit Abstimmung des Standorts eines Objekts erworben werden. Ohne Abstimmung dürfen die Gründstücke nur über Versteigerung und Ausschreibung erworben werden (Art. 30 Abs. 1 BodenGB).
c) Eigentumserwerb des Gebäudeeigentümers
Eigentümer von Gebäuden, die auf staatlichen oder kommunalen Grund und Boden stehen, haben das ausschließliche Recht, das Eigentum am Grundstück zu erwerben (Art. 36 BodenGB). Der Erwerb erfolgt auf Antrag des Gebäudeeigentümers an einen der Selbstverwaltungsorgane der staatlichen oder lokalen Gewalt. Dem Antrag muss die Katasterkarte (Plan) des Gründstücks beigefügt werden. Nach dem der Antragssteller die erforderlichen Unterlagen vorgelegt hat, hat die o.g. zuständige Behörde innerhalb von zwei Wochen eine Entscheidung über die Übertragung des Gründstücks in Privateigentum zu treffen. Wenn der Erwerbungsantrag positiv entschieden wurde, wird ein Gründstückskaufvertrag abgeschlossen.
d) Eigentumserwerb aufgrund von Nutzungsrechten
Nach Art. 20 Abs. 1 werden Gründstücke in unbefristete Nutzung nur staatlichen und kommunalen Einrichtungen und Organen übergeben. Juristische Personen, die ein unbefristetes Nutzungsrecht an einem Grundstück haben, müssen dieses bis zum 1. Januar 2006 in Mietrecht umwandeln oder die Gründstücke erwerben (Art. 3 Abs. 2 Einführungsgesetz zum BodenGB).
e) Erwerb vom Voreigentümer
Die Voraussetzungen dafür sind die katastermäßige Erfassung des Grundstücks gem. Art. 31 Abs. 1 BodenGB, ein schriftlicher Kaufvertrag gem. Art. 549 ff. ZGB und das Grundstück darf dem Verkehr nicht gem. Art. 27 Abs. 4, 5 BodenGB entzogen worden sein. Eine notarielle Beurkundung ist erforderlich. Der Kaufvertrag wird mit der Unterzeichnung beider Parteien auf einem Dokument wirksam. Der Kaufvertrag muss staatlich registriert werden (s.u.). Erst mit der Registrierung wird der Eigentumsübergang gem. Art. 223 ZGB wirksam.
Folgende Bedingungen eines Kaufvertrages sind gem. Art. 37 Abs. 2 BodenGB unwirksam:
– Begründung des Rechts des Verkäufers, das Grundstück auf eigenes Verlangen zurück zu erwerben
– Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Käufers über das Grundstück, sowie Bedingungen, die die Belastung mit einer Hypothek oder die Vermietung beschränken
– Beschränkungen der Haftung des Verkäufers bei Geltendmachung von Rechten am Grundstück durch Dritte
Wird ein Grundstück ohne das auf ihm befindliche Gebäude übereignet, behält der Verkäufer das Nutzungsrecht für den Teil des Grundstückes, der für die Nutzung des Gebäudes notwendig ist (Art. 271 Abs. 2 ZGB). Des weiteren darf das Grundstück nicht ohne das darauf stehende Gebäude veräußert werden, wenn beides in einer Hand liegt (Art. 35 Abs. 4 BodenGB).
2.2. Pacht
Gem. Art. 22 Abs. 1 BodenGB i.V.m. Art. 607 ff ZGB können Grundstücke, mit Ausnahme derer, die vom Grundstücksverkehr gem. Art. 27 Abs. 4 BodenGB ausgenommen sind, verpacht werden.
Der Pächter ist berechtigt, seine Rechte aus dem Pachtvertrag zu verpfänden, sie abzutreten, als Sacheinlage in eine Gesellschaft einzubringen und das Grundstück weiter zu verpachten. Diese Rechte sind vertraglich abdingbar.
Bei Verkauf eines Grundstücks, das im Staats- oder Kommunaleigentum steht, hat der Pächter das Vorrecht, es zu erwerben, es sei denn, darauf befinden sich Gebäude, die im Eigentum Dritter stehen (Art.36 Abs.1 BodenGB). Die Pachtfrist für staatliche und kommunale Grundstücke ist auf 49 Jahre beschränkt. Bei Pachtdauer dieser Gründstücke ab 5 Jahren sind Pachtrechte ohne Zustimmung des Verpächters übertragbar und der Pachtvertrag darf vom Verpächter nur aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung gekündigt werden.
2.3. Servitut (Dienstbarkeit)
Ein Grundstück kann mit öffentlichen oder privaten Servituten belastet werden (Art. 23 BodenGB). Dieses kann vorübergehend oder dauerhaft sein.
Ein öffentliches Servitut entsteht Kraft Gesetzes oder aufgrund eines Gesetzes. Es ist zulässig, wenn es der Wahrnehmung öffentlicher Interessen, wie z. B. ausreichende Wasser- und Stromversorgung, Erreichung eines dahinter liegenden Grundstückes zu Fuß oder per Auto etc., dient.
Das Servitut muss den Belasteten so wenig wie möglich beschränken.
Wenn die Benutzung des Grundstücks dadurch ganz oder teilweise unmöglich wird, steht dem Eigentümer ein Entschädigungsanspruch gegen den Staat zu.
Ein privates Servitut entsteht durch Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Begünstigten. Der Eigentümer ist berechtigt, dafür eine angemessene Entschädigung zu verlangen.
Servitute unterliegen der staatlichen Registrierung.
2.4. Einziehung eines Grundstücks
Die Einziehung eines Grundstücks gegen Entschädigung ist bei dringendem öffentlichen Bedarf und gleichzeitigem Fehlen anderer Alternativen zulässig gem. Art.49 BodenGB.
In Fällen von Naturkatastrophen, Epedimien und ähnlichen Extremsituationen kann das Grundstück auch zeitweilig entzogen werden, Art. 51 BodenGB.
Die Enteignung ist gem. Art. 50 BodenGB als Sanktion für ein Verbrechen per Gerichtsbeschluss möglich.
2.5. Liegenschaftskataster
Am 02.01.2000 wurde im Rahmen der Bodenreform das Gesetz über das „staatliche Bodenkataster“ verabschiedet. Demnach müssen alle Grundstücke, die sich auf dem Gebiet der Russischen Föderation befinden, katastermäßig erfasst werden, unabhängig davon, in wessen Eigentum sie stehen und wie sie genutzt werden.
Für das gesamte Gebiet der RF wird ein einheitliches Kataster eingeführt. Es soll folgende Aufgaben erfüllen:
– die Immobilie identifizieren
– örtliche Gegebenheiten beschreiben und katalogisieren, um verwaltungstechnische Entscheidungen zu erleichtern
– durch Zuteilung einer Katasternummer jedem Grundstück diese registrieren.
Durch die Erfassung im Kataster wird jedes Grundstück so charakterisiert, dass es mit Hilfe seiner Katasternummer eindeutig bestimmt und hinsichtlich seiner Qualität und Beschaffenheit bewertet werden kann.
Daten des Bodenkatasters müssen bei Planungen bezüglich der Nutzung und des Schutzes des Bodens sowie bei allen, darauf bezogenen, Rechtsgeschäften berücksichtigt werden.
Das Kataster hat einen öffentlichen Charakter, Auszüge daraus können kostenlos oder gegen Entgelt von jedermann angefordert werden.
Das Bodenkataster besteht aus drei Abteilungen. Die erste stellen die Hauptdokumente dar. Zu ihnen gehören das einheitliche staatliche Bodenregister, die Katasterakten und Katasterpläne. Die zweite Abteilung sind die Hilfsdokumente. Das ist das Dokumentenregister, Register der erteilten Informationen sowie (каталоги координат пунктов опорной межевой сети). Das letzte sind die …(производные документы). Dazu zählen Listen mit Ländereien, die im Eigentum der RF stehen, Statistiken, Analysen usw.
Die Erfassung eines Grundstücks im Kataster erfolgt auf einen Antrag hin. Antragsteller können staatliche Organe, Organe kommunaler Selbstverwaltung, Eigentümer oder vom Eigentümer bevollmächtigte Personen sein.
Innerhalb eines Monats nach Antragstellung muss das Grundstück im Bodenkataster aufgenommen worden sein, es sei denn, es liegen Gründe für eine Unterbrechung oder Verweigerung vor.
Die Erfassung kann unterbrochen werden, wenn die eingereichten Dokumente unvollständig oder widersprüchlich sind. Der Antragsteller muss die fehlenden Unterlagen innerhalb eines Monats nachreichen oder die Erfassung wird endgültig verweigert. Diese kann auch noch aus anderen Gründen verweigert werden, z. B. wenn der Antragsteller nicht berechtigt ist, die vorgelegten Dokumente nicht den Anforderungen entsprechen oder das betroffene Grundstück nicht die Größe erreicht, die durch Rechtsakte der Subjekte der RF oder Organe der kommunalen Selbstverwaltung festgelegt wurde.
Die Weigerung muss innerhalb von 5 Tagen unter Angabe von Gründen schriftlich mitgeteilt werden. Sie kann gerichtlich angefochten werden.
3. Gebäude
3.1. Ausländische Personen sind berechtig, Gebäude und Räume in Russland zu erwerben. Es gibt folgende Formen des Eigentumserwerbs:
a) durch Neuerrichtung
Gem. Art. 219 ZGB erwirbt der Bauherr das Eigentum an dem von ihm hergestellten Gebäude im Zeitpunkt der Registrierung. Das Gebäude muss rechtmäßig hergestellt worden sein, d.h. den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Bestimmungen und der gesetzlichen Zweckbestimmung des Grundstücks nicht widersprechen.
b) Erwerb vom Voreigentümer
Nach den Bestimmungen des BodenGB dürfen Grundstücke und darauf stehende Gebäude nicht getrennt verkauft werden, wenn sie einer Person gehören (Art. 35, Abs. 4).
Wird ein Gebäude ohne das Grundstück verkauft, so erwirbt der Käufer das Nutzungsrecht für den entsprechenden Teil des Grundstücks in dem Umfang, wie der bisherige Eigentümer, Art. 35, Abs. 1.
3.2 Miete
Gebäude und Räume können gem. Art. 606 ff. ZGB gemietet und vermietet werden.
Ist die Vertragszeit länger als 1 Jahr oder eine der Vertragsparteien juristische Person, unterliegt der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis. Der Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr bedarf der staatlichen Registrierung. Die Registrierung stellt eine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Vertrag dar (Art. 651, Abs. 2 ZGB). Aufgrund des Mietvertrages von Gebäuden und Bauwerken werden auf den Mieter gleichzeitig mit den Besitz- und Nutzungsrechten an der Immobilie Rechte an dem Grundstücksteil übertragen, der durch die Immobilie belegt ist und der für deren Nutzung erforderlich ist (Art. 652, Abs. 1 ZGB).
4. Hypothek
Gem. Art. 334 Abs. 2 ZGB können Hypotheken an Grundstücken und Gebäuden (Räumen) bestellt werden.
Die Hypothek stellt im russischen Rechtssystem kein starkes Sicherungsmittel dar. Inhaber der Hypothek wird im Falle einer Insolvenz des Schuldners nur aus der Masse und erst an dritter Stelle befriedigt.
Der Vertrag muss folgendes enthalten:
– Gegenstand der Hypothek
– Wertangabe bezüglich des Pfandgegenstandes
– Bezeichnung der Art, des Umfangs und der Fristen der besicherten Forderung
Des weiteren müssen Lageplan bzw. Katasterauszug und die Bezeichnung der entsprechenden Registrierungsbehörde beigefügt werden.
Der Pfandgeber hat den Pfandnehmer über alle bestehende Rechte Dritter an dem Grundstück schriftlich zu informieren. Missachtung führt zum sofortigen Recht der Verwertung des Pfandgegenstandes (Art. 12 Hypothekengesetz).
Die Hypothek muss zu ihrer Wirksamkeit notariell beurkundet und staatlich registriert werden (Art. 10, Abs. 1 Hypothekengesetz).
5. Registrierung von Immobiliengeschäften
Gem. Art. 131 ZGB unterliegen alle Rechte und Rechtsgeschäfte bzg. des unbeweglichen Vermögens der staatlichen Registrierung. Diese ist in dem Registrierungsgesetz (s. o.) geregelt, das am 30. Januar 1998 in Kraft getreten ist. Die Registrierungsbehörde für Geschäfte mit Grundstücken und Gebäuden ist das Föderale Registrierungsamt, das dem Justizministerium der RF untersteht. Immobiliengeschäfte und Rechte auf Immobilien werden über das Registrierungsamt ins einheitliche Register (Grundbuch) eingetragen.
Gem. Art. 2 Registrierungsgesetz werden diese Rechte erst mit dem Akt der Registrierung wirksam und allein die Registrierung besitzt die Beweiskraft für den Bestand solcher Rechte.
Der gute Glaube wird durch den Registereintrag allerdings nicht geschützt. Die Richtigkeit der Eintragungen sollte deshalb durch andere Dokumente wie Verträge etc. nachgeprüft werden.
Registriert werden müssen u. A. Eigentum und Übergang des Eigentums aufgrund eines Rechtsgeschäfts, Dienstbarkeiten, Hypotheken, Pacht (mit Dauer über 1 Jahr) und Nutzungsrechte. Die Registrierung erfolgt auf Antrag einer oder beider Parteien unter Beifügung der entsprechenden Verträge und der jeweils erforderlichen Pläne mit genauer Bezeichnung des betroffenen Grundstücks oder Grundstücksteils.
Registrierung erfolgt auf Antrag und bedarf eines Nachweises des rechtmäßigen Erwerbes von Rechten. Dies kann z. B. durch Verträge, Gesetze, Verwaltungsakte, rechtskräftige Gerichtsurteile etc. geschehen.
Die Registrierung kann aus den, in Art. 20 des Registrierungsgesetzes genannten Gründen, abgelehnt werden. Diese sind z. B. folgende:
– das Recht ist nicht registrierungsfähig;
– der Antragsteller ist nicht berechtigt;
– die eingereichten Unterlagen entsprechen nicht den Anforderungen etc.
Das Register hat einen öffentlichen Charakter. Jede natürliche als auch juristische Person (bei Vorlage eines Handelsregisterauszuges und mit Vollmacht der Geschäftsführung) kann einen schriftlichen Antrag auf Erteilung entsprechender Auszüge stellen.
von Andrej Nikischenko und Lilia Frizler, 2018
Das Merkblatt ist nur für eine allgemeine Information. Ich stehe Ihnen immer gerne zur Verfügung für weitere Fragen.