Покупка недвижимости в Германии

Приобретение недвижимости в Германии связано с рядом юридических формальностей, которые иностранному физическому или юридическому лицу необходимо учитывать. На основании положений, регулирующих операции с недвижимостью на территории Германии, это прежде всего §§ 854–928 Германского Гражданского Уложения (ГГУ), передача права собственности на земельный участок происходит на основании взаимного соглашения сторон и регистрации изменения собственника в поземельной книге (Grundbuch) (абз. 1 § 873 ГГУ). Как правило, право собственности у приобретателя возникает с момента передачи недвижимости новому собственнику, однако для подтверждения факта передачи необходима регистрация изменения собственника в поземельной книге. Поземельная книга ведется Управлением по регистрации прав собственности (Grundbuchamt) в суде первой инстанции (Amtsgericht).

Право собственности собственника на земельный участок распространяется также на объекты, находящиеся над поверхностью участка, и на предметы, находящиеся под ним (§ 905 ГГУ), т.е. при приобретении здания, покупатель получает право собственности и на участок под этим зданием.

Cоглашение о передаче права собственности на земельный участок должно быть удостоверено у нотариуса при одновременном присутствии обеих сторон по сделке или их представителей. (§ 925 ГГУ). Положения ГГУ не предусматривают какой-либо обязательной формы для данного соглашения. Однако при передаче права собственности на жилые помещения обязательна письменная форма такого соглашения (абз 2 § 4 Закон о праве собственности на жилье и праве на длительное использование жилья/Wohnungseigentumsgesetz) .

Для регистрации передачи права собственности на недвижимость в поземельной книге стороны обязаны подать надлежаще оформленное заявление в суд первой инстанции. При этом должно быть также приложено соглашение о передаче права собственности на недвижимость.

Порядок проведения операций с жилыми помещениями, прежде всего, основывается на положениях ГГУ, установленных для земельных участков, а также на иных нормативных документах (напр. Закон о праве собственности на жилье и праве на длительное использование жилья/Wohnungseigentumsgesetz), поэтому порядок оформления права собственности на жилое помещение мало отличается от порядка оформления права собственности на земельный участок.

Налоговые особенности приобретения недвижимости.

При приобретении земельного участка взимается налог (Grunderwerbsteuer), при этом налоговая ставка составляет 3,5% от цены покупки (исключение Берлин, так налог составляет 4,5%). Однако мелкие сделки до 2500 евро или наследственные, а также дарение освобождены от налога.

Кроме того собственник земельного участка обязан ежегодно уплачивать земельный налог (Grundsteuer), ежегодный налог взимается и с собственников иной недвижимости. Земельный налог рассчитывается налоговым ведомством на основе условной стоимости участка, процентной ставки и ставки земельного налога.

Для приобретения недвижимости в Германии необязательно получать немецкое гражданство. Достаточно будет иметь визу на въезд в Германию. С другой стороны, наличие недвижимости в Германии не дает иностранному гражданину автоматического права на постоянное пребывание.

* Авторское право на данный обзор принадлежит Никишенко А.В., 2018 г.
Данный обзор носит информационный характер. Во избежание принятия неверных решений просьба обращаться за консультациями